不動産の相続放棄で知っておくべき「管理責任」とは？法改正後の新ルールと免れる方法
相続放棄をしても、すべての不動産の管理責任を免れるわけではありません。
「遠方にある親の実家が空き家になってしまう。誰も住まないし、管理もできないから相続放棄をしよう」
このように考えている方は非常に多くいらっしゃいます。
しかし、「相続放棄をすれば、その不動産とは一切縁が切れ、何の責任も負わなくてよくなる」というのは大きな誤解です。
実は、相続放棄をした後でも、一定の条件下ではその不動産の「管理責任」が残り続けることがあります。
今回は、弁護士案件に特化した不動産会社である当事務所の視点から、相続放棄と不動産の管理責任、2023年4月の民法改正によって変わった重要なポイント、そして責任から完全に免れるための方法を分かりやすく解説します。
1. 空き家を相続放棄しても「現に占有している人」には管理義務が残る
まず、相続放棄の基本的な仕組みをおさらいしましょう。
相続放棄とは、家庭裁判所で手続きをすることで、初めから相続人ではなかったものとみなされる制度です。
これにより、親の借金や不要な不動産を引き継がずに済みます。
しかし、民法では不動産の管理責任について別の規定を設けています。
結論から言うと、「相続開始の時に、その不動産を現に占有している（実際に住んでいる、管理しているなど支配下に置いている）人」は、相続放棄をした後であっても、次の管理人等に引き渡すまではその不動産を管理する義務が残ります。
逆に、一度も住んだことがない遠方の実家で、鍵すら持っていないような「現に占有していない」状態であれば、相続放棄によって管理責任を免れることができます。
2. 2023年4月民法改正後の管理責任、その「期間」と「リスク」
この管理責任のルールは、2023年（令和5年）4月の民法改正によってより明確に再定義されました。
改正前後の違い
- 改正前
次に相続人になった人が管理を始められるまで、放棄した人も「自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない」とされており、占有しているかどうかにかかわらず責任が残るかのような曖昧さがありました。
- 改正後（現在）
責任を負う対象が「相続放棄の時に現に占有している者」に限定されました（民法第940条第1項）。
管理責任が残った場合の「期間」
「現に占有している」と判断され、管理責任が残ってしまった場合、その責任はいつまで続くのでしょうか？
それは、「次の相続人」または「裁判所が選任した相続財産管理人（現在は相続財産清算人など）」に不動産を引き渡すまでです。勝手に途中で管理を放棄することは認められません。
放棄後に放置する「リスク」
もし管理責任があるにもかかわらず、空き家を放置して以下のような事態が起きた場合、莫大な損害賠償請求を受けるリスクがあります。
・建物の老朽化で壁や瓦が崩落し、通行人に怪我をさせた。
・空き家のゴミが放置され、放火による火災が発生して近隣に延焼した。
・害虫や害獣が大量発生し、近隣住民から衛生上のクレームとともに対処費用を請求された。
「相続放棄をしたから関係ない」と無視していると、思わぬ形で巨額の負債を抱えることになりかねません。
3. 空き家を相続放棄したあとに管理責任から免れるには？
では、法律上の管理責任を完全に終わらせるにはどうすればよいのでしょうか。
唯一の根本的な解決策は、「家庭裁判所に申し立てて『相続財産清算人（旧：相続財産管理人）』を選任してもらうこと」です。
手続きの流れ
- 家庭裁判所への申立て
利害関係人（放棄した元相続人や債権者など）が、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所へ申し立てます。 - 清算人の選任
裁判所が主に弁護士などを「相続財産清算人」として選任します。
※相続財産清算人とは、相続人がいない（または全員放棄した）場合に、残された財産（借金含む）の管理・整理（債権者への支払い等）を行い、最終的に国庫へ帰属させる役割を担う人のことです。 - 財産の引き渡し
選任された清算人に空き家の鍵や書類を引き渡します。これで、あなたの管理責任は完全に消滅します。
最大のハードルは「予納金」
相続財産清算人を立てるには、裁判所に「予納金（よのうきん）」を納める必要があります。
これは清算人が活動するための経費や報酬にあてられるもので、不動産が売れそうにない処分が難しい物件の場合、数十万円〜100万円程度の現金を国（裁判所）に前払いしなければなりません。
不要な不動産を処分するために、多額の手出しが発生する点が非常に大きなデメリットです。
4. 空き家を相続放棄するときの注意点
不動産が含まれる相続放棄を検討する際は、以下のポイントに必ず注意してください。
① 「法定単純承認」に該当する行為をしない
相続放棄をする前に、空き家の中にある「価値のある遺品」を勝手に売却したり、処分したり、建物を取り壊したりしてはいけません。
これらの行為は「相続することを認めた（法定単純承認）」とみなされ、後から相続放棄をすることが一切できなくなります。
② 親族間で押し付け合いになり、関係が悪化する
あなたが相続放棄をすると、相続権は次の順位の親族（兄弟姉妹や叔父叔母など）へ自動的に移ります。
何も知らせずに放棄すると、ある日突然、見知らぬ不動産の相続通知が他の親族に届き、大トラブルに発展します。放棄する場合は、事前に親族へ連絡しておくのがマナーです。
まとめ 相続放棄の前に、弁護士案件に強い不動産会社へ相談を
空き家の相続放棄は、一見手軽な解決策に見えますが、管理責任や予納金の問題など、泥沼のトラブルを引き起こすリスクを孕んでいます。
「相続放棄をするしかない」と思い詰める前に、まずはその不動産が本当に売れないのか、専門家に査定してもらうことを強くお勧めします。
当事務所は、弁護士案件や特殊な相続不動産の取り扱いに特化しており、提携弁護士と共にお客様に最適な解決策を提案します。
場合によっては、相続放棄をせず、適切に売却して現金化・処分した方が、予納金を払うよりもはるかに安く、精神的にも楽に解決できるケースがあります。
一人で悩まず、まずは当事務所の無料相談をご利用ください。